Nhiều ý kiến cho rằng, hiện một số sàn giao dịch tung ra nhiều chiêu trò nhằm tạo cơn sốt ảo để thu lời bất chính.
Liệu đã lên cơn sốt?
Hiện tại, các chuyên gia BĐS đều chung nhận định, thị trường bất động sản đang có nhiều dấu hiệu ấm lên từng ngày. Đặc biệt, nở rộ ở phân khúc căn hộ chung cư. Trên nhiều sàn giao dịch bất động sản, mặc dù mức độ thanh khoản của phân khúc này chưa thực sự cao, song nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn khẳng định luồng tiền đang quay vòng rất tốt, đây chính là những chiêu trò làm giá, để họ có thể đẩy giá lên cao từ 70-100 triệu đồng/căn so với giá trị thật của nó.
Đơn cử trường hợp của dự án Vimeco (Cầu Giấy – Hà Nội), đại diện chủ đầu tư Vimeco cho biết, dự án này đã bán được tổng 2/3 số lượng căn hộ, những căn mà khách quan tâm đã được bán nên nắm được nhu cầu của khách, sàn giao dịch đã tạo ra sự khan hàng ảo để đẩy giá căn hộ tại đây tăng lên tới 400- 500 triệu đồng/căn so với giá gốc. Tương tự, tại dự án Central Point (Trung Kính, Cầu Giấy – Hà Nội) do công ty CP MBLand làm chủ đầu tư, giá khởi điểm căn hộ của dự án này chỉ ở mức giá 26,5 triệu đồng/m2, giá các căn hộ tại đây đã bị đẩy lên mức 32 – 33 triệu đồng/m2, thậm chí có những căn đang được chào với mức giá 36 – 38 triệu đồng/m2, trong khi theo kế hoạch phải đến tháng 12/2015 dự án này mới xong phần móng.
Trường hợp của dự án Imperia Garden cũng vậy, trong buổi giới thiệu mở bán căn hộ, các nhân viên môi giới cho biết, ngay trong đợt đầu mở bán chỉ bán được khoảng 200 căn hộ, tuy nhiên, sau đó sàn giao dịch lại công bố đã giao dịch thành công tới 500 căn hộ.
Một thực tế trên thị trường BĐS trong thời gian qua cho thấy, những dự án được chủ đầu tư đứng ra chi trả hộ lãi vay cho khách hàng tại ngân hàng thì căn hộ ở đó mới được tiêu thụ mạnh. Chỉ cần chủ đầu tư dừng chương trình hỗ trợ lãi suất là lập tức sức hút của các căn hộ sẽ bị đình trệ. Ngay cả các dự án đang hút hàng như Times City, Royal, Vinhome cũng không ngoại lệ. Hiện tượng trên đã minh chứng rằng, người có nhu cầu mua thực sự vẫn chưa nhiều để đủ sức tạo “quả cầu lửa” trên thị trường BĐS. Nhất là khi các tin nhắn mời mọc mua chung cư ngày càng ngập tràn… Do đó, người tiêu dùng nên tỉnh táo và thận trọng, không nên sốt ruột khi không ít nhà đầu tư cho rằng, tại thời điểm này thị trường BĐS chưa thể có cơn sốt thực sự, vì sức mua tại nhiều dự án vẫn chưa thực sự khả quan, mà đây chỉ là những chiêu trò của một số sàn giao dịch đang cố tình tạo cơn sốt ảo nhằm đẩy giá cao hơn giá trị thực của căn hộ để thu lợi.
Xu hướng mới đẩy mạnh bán hàng
Theo dự báo của ông Dương Đức Hiển – Giám đốc khối dự án Savills tại Việt Nam, phân khúc nhà chung cư tại Việt Nam từ nay đến cuối năm sẽ tăng mạnh về số lượng. Cụ thể, các dự án bất động sản tại TP.HCM và Đà Nẵng ngày càng được các chủ đầu tư chào bán nhiều ở Hà Nội. Theo thống kê của Savills, khách hàng Hà Nội chiếm tỷ lệ không nhỏ trong các dự án BĐS tại các thành phố này, khoảng 1/3 tại thị trường TP.HCM và chiếm tới 70 – 80% tại thị trường Đà Nẵng.
Ngoài ra, ông Dương Đức Hiển cũng có nhận định rằng, hiện nay các dự án BĐS tại Hà Nội không có nhiều khách hàng từ TP.HCM, Sở dĩ các khách hàng Hà Nội quan tâm đến thị trường tại TP.HCM vì, thứ nhất tại TP.HCM, quận 2 đang nổi lên như một hiện tượng về BĐS, được đầu tư từ cơ sở hạ tầng đến quy hoạch, kiến trúc rất đồng bộ và bài bản. Tính đến thời điểm này, hầu hết các chủ đầu tư chú trọng đầu tư nhiều vào cảnh quan, dịch vụ tiện ích nên đã thu hút được lượng lớn khách hàng là người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam thuê lại nhà để ở. Những yếu tố đó đã tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư, khiến họ cảm thấy yên tâm hơn khi dự án được đầu tư bài bản. Theo thông lệ các nhà đầu tư TP.HCM thường tung sản phẩm chào bán tại địa bàn trước, sau đó mới tiếp cận những khách hàng ở xa hơn và Hà Nội là thị trường tiềm năng nhất.
Vì chủ đầu tư không quan tâm đến cơ sở hạ tầng, cảnh quan, dịch vụ tiện ích nên không thu hút được sự quan tâm của người mua. Suy thoái kinh tế đã làm xu hướng phát triển BĐS ở phía Tây Hà Nội chậm lại, dẫn đến nhiều khu đô thị không có người ở. Hiện nay, nhiều dự án đang tìm mọi cách kéo khách hàng nhằm bảo đảm nguồn thu, nhưng chỉ có một số dự án như Ecopark, Vinhomes, Timecity… đưa được người về ở do chịu đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng, cảnh quan, dịch vụ an sinh xã hội.
Tín dụng BĐS: Cẩn trọng khi cho vay
Để tránh rủi ro nợ xấu có thể tăng lại và hướng tới mục tiêu đến cuối năm 2015, tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng còn ở mức dưới 3% mà Ngân hàng Nhà nước đặt ra, nhiều ngân hàng đã giảm cho vay đối với những ngành nghề gặp nhiều rủi ro, các dự án BĐS vì lo lắng nợ xấu sẽ tăng thêm. Ngay cả gói cho vay mua nhà để ở hoặc sửa chữa nhà cũng không được nhiều ngân hàng khuyến khích, dù điều này khiến cho các ngân hàng không đủ chỉ tiêu tín dụng trong năm và ảnh hưởng đến lợi nhuận kinh doanh.
Cho nên, trong 6 tháng đầu năm 2015, tín dụng BĐS chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, chiếm 8,3% trong tổng dư nợ toàn hệ thống nên chưa có nhiều lo ngại. Không những vậy, tín dụng BĐS trong thời gian qua không tập trung vào kinh doanh BĐS mà chủ yếu phục vụ cho nhu cầu thật như: đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, hoàn thiện xây dựng các khu xây dựng nhà ở cho thuê và bán.
Tại Nghị quyết phiên họp Chính phủ diễn ra hồi tháng 6 năm 2015 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước được Chính phủ yêu cầu tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đặc biệt là các lĩnh vực được Chính phủ ưu tiên; ngoài ra kiểm soát gắt gao khi cho vay đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như dự án thu hồi vốn trong thời gian dài, BĐS,….
Bên cạnh đó, các ngân hàng đang làm chặt quá trình cho vay, đặc biệt là từ lúc thẩm định cho tới khâu giải ngân. Đối với các khoản cho vay mua nhà, để nguồn vốn đúng với mục đích vay, việc giải ngân ngay vào tài khoản của bên bán đất phải được ngân hàng thực hiện ngay, kể cả đối với trường hợp mua nhà ở các dự án mới và mua đất giữa các cá nhân với nhau. Hiện tại, việc kiểm soát chất lượng khoản vay và nợ xấu luôn được các ngân hàng đặt lên hàng đầu, tập trung vào việc chứng minh được nguồn trả nợ của khách hàng.
Tuy nhiên, tình trạng “bong bóng” tín dụng BĐS vẫn có thể xảy ra trong tương lai, nếu ngân hàng lại cho vay quá ồ ạt như đã từng xảy ra vào giai đoạn 2005-2010. Vì thế, việc đẩy vốn vào BĐS phải có sự kiểm soát chặt về chất lượng cho vay, vì rủi ro đối với lĩnh vực này luôn tiềm ẩn khó lường. Các ngân hàng dưới sự quản lý của Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế và chính sách quản lý chặt chẽ để lường trước được những rủi ro trong việc cho vay BĐS.
